Việc nhiều người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là sổ đỏ) là tình trạng phổ biến ở Việt Nam, đặc biệt trong trường hợp đất do hộ gia đình sử dụng chung, anh em thừa kế hoặc nhóm đối tác đầu tư. Tuy nhiên, khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc sử dụng phần đất riêng, các thành viên cần thực hiện thủ tục tách thửa hoặc đăng ký biến động đất theo đúng quy định.
Trong bài viết này, Hãng Luật Anh Đào & Cộng Sự sẽ hướng dẫn bạn chi tiết cách tách thửa và đăng ký biến động đất khi nhóm người cùng đứng tên theo Luật Đất đai mới nhất.
Nhóm người cùng đứng tên quyền sử dụng đất là gì?
Theo Luật Đất đai 2024, nhóm người sử dụng đất là những người cùng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cùng có tên trong sổ đỏ. Nhóm này có thể bao gồm:
Các thành viên trong một hộ gia đình;
Những cá nhân không cùng hộ khẩu;
Cá nhân và tổ chức cùng hợp tác đầu tư đất đai;
Quyền và nghĩa vụ theo Điều 27 Luật Đất đai: Nếu phần đất có thể phân chia theo phần, từng người được thực hiện quyền riêng (chuyển nhượng, thế chấp…) sau khi đăng ký tách thửa. Nếu đất không thể phân chia, các thành viên phải cùng thực hiện hoặc ủy quyền bằng văn bản công chứng cho một người đại diện để thực hiện giao dịch.
Khi nào cần tách thửa hoặc đăng ký biến động đất?
Trường hợp cần tách thửa: Khi một người trong nhóm muốn sử dụng phần đất riêng để giao dịch; Khi các bên muốn chia đất theo tỷ lệ sở hữu rõ ràng; Khi muốn cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng người;
Trường hợp cần đăng ký biến động: Sau khi hoàn thành thủ tục tách thửa; Sau khi có thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, như chuyển nhượng, thừa kế; Khi có sự thay đổi về diện tích, hình dạng thửa đất, mục đích sử dụng…
Thủ tục tách thửa đất khi đứng tên đồng sở hữu
Thứ nhất, điều kiện tách thửa: Diện tích sau khi tách đảm bảo tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh; Đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án; Đất nằm ngoài quy hoạch hoặc không thuộc diện hạn chế tách thửa.
Ví dụ: Ở TP.HCM, thửa đất sau tách ở khu vực đô thị thường phải ≥36m² và chiều rộng mặt tiền ≥3m.
Thứ hai, hồ sơ tách thửa:
Đơn đề nghị tách thửa;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của các bên;
Văn bản thỏa thuận chia đất (nếu chưa xác định rõ tỷ lệ);
Hợp đồng chia đất hoặc tặng cho có công chứng;
Thứ ba, quy trình nộp hồ sơ:
Nộp tại: Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa UBND cấp huyện
Thời gian giải quyết: 15–20 ngày làm việc
Kết quả: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp cho từng người (nếu yêu cầu)
Thủ tục đăng ký biến động đất khi đã có phần sử dụng riêng
Sau khi đã tách thửa hoặc có sự phân chia rõ ràng phần đất giữa các thành viên, người sử dụng đất cần đăng ký biến động.
Trường hợp phải đăng ký biến động:
Thay đổi thông tin chủ sở hữu đất (chuyển nhượng, tặng cho…)
Thay đổi mục đích sử dụng đấu
Sau khi tách thửa thành công
Hồ sơ đăng ký biến động gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu 09/ĐK)
Giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất mới hoặc hợp đồng chuyển nhượng
CMND/CCCD của các bên
Sổ đỏ (bản gốc)
Nơi nộp hồ sơ:
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận hồ sơ một cửa
Những lưu ý quan trọng
Không được tự ý chuyển nhượng phần đất chung nếu chưa tách thửa hoặc chưa được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
Cần văn bản ủy quyền công chứng nếu cử đại diện thực hiện giao dịch thay mặt nhóm.
Mỗi tỉnh có quy định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa – cần tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện.
Nên có văn bản thỏa thuận tỷ lệ sở hữu bằng văn bản, có công chứng để làm cơ sở pháp lý rõ ràng khi xảy ra tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
❓Có thể tự tách phần đất đứng tên chung mà không cần người khác đồng ý không?
Không. Tất cả các đồng sở hữu phải đồng ý và ký vào hồ sơ chia tách thì mới được thực hiện.
❓ Một người trong nhóm muốn bán phần đất của mình thì phải làm sao?
Cần tách thửa phần đất đó ra trước, sau đó mới được thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
❓Có cần công chứng khi phân chia đất giữa các thành viên không?
Có. Việc phân chia quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập hợp đồng hoặc văn bản có công chứng, chứng thực hợp pháp.
Như vậy, việc tách thửa và đăng ký biến động đất khi nhiều người cùng đứng tên đòi hỏi sự hiểu biết pháp lý vững vàng và thủ tục hành chính chặt chẽ. Nếu không thực hiện đúng quy định, các giao dịch có thể bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp.
Hãng Luật Anh Đào & Cộng Sự sẵn sàng hỗ trợ bạn trong:
📌 Soạn thảo văn bản chia đất, hợp đồng tặng cho;
📌 Tư vấn tách thửa, đăng ký biến động đất đai;
📌 Giải quyết tranh chấp giữa đồng sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn pháp lý và hỗ trợ toàn diện về thủ tục đất đai.
📞 Hotline: 0932 049 492
📧 Email: gvndtb1992@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 18B Nam Quốc Cang, Phường Bến Thành, TP.HCM
